随着人口老龄化的加剧以及各种养老政策的陆续出台，养老市场需求持续扩大，市场潜力有待挖掘。
从政策角度来看，国家及地方层面纷纷出台政策加大对放开养老服务市场的支持力度。据了解，全国近30个省（直辖市、自治区）出台了放开养老服务市场的相关政策，各省会城市也纷纷发布相关政策。
市场已有多方主体参与到了养老产业中，加速布局养老市场。而房地产企业作为养老产业链上下游企业中重要的主体之一，近几年也是“动作频繁”。
今年8月份，万科的北京随园养老中心正式亮相，作为万科在北方区域内规模最大的养老项目，北京随园整体规划7栋楼，共700余张床位。其中，核心组成部分的公共配套空间共占地约4000平方米，拥有20多种服务功能。
同月，越秀地产发布公告称，其附属公司广州海樾荟与广州越展就发展越秀集团的养老业务订立为期12年的租赁物业协议，所确认的金额约为1.2亿元，租赁物业将改建为养老设施。
据记者不完全统计，千亿元级房企中已有28家企业布局康养产业。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从整个房企参与布局养老产业的情况来看，房企开发商在养老地产方面的投资还是比较保守。
据中指研究院发布的研报指出，现阶段企业在养老产业的布局方式是合作和并购双轨推进。
具体来看，去年，华润置地与国家开发银行就养老业务签订合作协议；龙湖发布养老品牌–椿山万树，宣告正式跨界进军养老产业。
对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。例如远洋与美国MeriStar集团签署协议，宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商MeridianSeniorLiving约40%的股权。
对于目前养老地产的整体开发现状，中国国际经济交流中心经济研究部研究员刘向东在接受《证券日报》记者采访时表示，目前养老产业的开发尚处于初步探索阶段，通过自建或改建原有物业提供养老住宅，采用租售并举或采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式，发育自身服务能力。
刘向东表示，目前房企提供的养老方式主要有4种，分别为机构养老、特色主题养老、居家养老、社区养老，但都会面临长期的照护医疗问题。因此发展养老地产需要构建医养、康养、娱乐多面结合的机构养老、主题养老，或者在社区中嵌入养老服务。老年人的医疗保险如何应用于养老项目以及房地产厂商能否提供专业化的养老服务目前还是个问题。
中指研究院研报指出，对于当前发展养老产业的企业来说，盈利模式尚不清晰，而土地成本是企业盈利与否的重要影响因素，如何获取低成本土地资源是其面临的重要难题。
有相关业内人士表示，养老地产目前在全国还没有一个成功模式，现在开发商涉及养老地产一般是两类，一种是政府要求土地必须配套的养老部分，另一种是部分开发商用来拿地的工具。
对于养老地产未来的发展趋势，刘向东对记者表示，由于保险资金规模大、回报要求低、周期长的资金性质，相对更为适合投资养老地产。未来这类保险公司介入的地产加养老的新模式会大行其道，通过保险介入可以降低部分融资风险和医养结合的风险。
2019年上半年，投身养老企业的上市公司已超过80家。
中国养老产业市场规模不断扩大，医养结合成行业新热点
商业模式逐渐完善，超80家企业已投身养老产业
智慧养老领域受资本追捧，市场潜力巨大
体制性障碍、供需结构失衡、养老服务体系不健全等问题仍存
目前A股市场上涉及养老概念的上市公司共20多家，行业集中度较为明显，主要集中在房地产行业、金融行业、医疗保健行业、信息技术行业、可选消费行业等。包括南京新百（居家、社区养老）、宜华健康（机构、医养结合）、双箭股份（机构养老）、新华锦（机构养老）、湖南发展（机构、医养结合）、澳洋健康（医养结合）、凤凰股份等（社区、医养结合）。
从券商研报来看，宜华健康、南京新百、双箭股份、湖南发展、新华锦等较为受关注。宜华健康主要通过全资子公司亲和源开展养老社区投资及运营业务；南京新百旗下Natali以个人付费客户为主，主要定位为高端客户；双箭股份以轻资产养老模式进行对外扩张；新华锦进行差异化布局，尝试失智老人护理院、社区养老及日间照料中心等多种养老模式；湖南发展主要开展社区嵌入式小微养老机构、社区居家养老服务、政府购买服务及相关业务。
